Os reflexos da pandemia nos contratos de aluguéis
* * Por Eduardo Adolfo Ferreira – Advogado OAB/RS 108.768
A pandemia da COVID-19 trouxe dificuldades para muitas empresas pagarem suas contas, dentre elas, os contratos de aluguel que sofreram com o reajuste anual, feito com base no IGPM – cujo resultado acumulado em 2020 foi de 23,14% (e que segue disparando). Embora o reajuste seja legal, sufocou ainda mais o caixa da empresa, mas existem formas de adaptar os contratos à essa realidade.
A lei brasileira dispõe sobre a “Teoria da Imprevisão”, usada para revisar contratos quando um fato superveniente gerar uma prestação desproporcional, bem como sobre a Teoria da Onerosidade Excessiva que permite ao devedor pedir o fim do contrato quando a prestação se tornar onerosa demais. Porém, a resolução do contrato poderá ser evitada com negociação. A Lei de Locações, específica para o caso, permite a readequação do aluguel, modificando as cláusulas e, não existindo acordo, o valor poderá ser revisto em juízo após três anos do início do contrato.
No RS, para manutenção da empresa, houve a determinação da redução dos aluguéis em 30% do originalmente combinado em razão dos impactos econômicos causados pela COVID-19 (recurso nº 0061467-86.2020.8.21.9000). Em SP, o Tribunal exige a demonstração concreta do desequilíbrio contratual e da redução da capacidade econômica, além da resistência do locador em negociar.
Portanto, estando demonstradas as condições acima, é possível buscar uma redução no valor dos locativos ou a substituição do índice de correção (geralmente pelo IPCA que registrou alta de 4,52% em 2020).
Assim, caso o aluguel se torne uma prestação pesada, deve ser apresentada uma notificação extrajudicial ao locador, expondo as razões para readequar o contrato e incluindo a estimativa do valor viável para manter o pagamento. Caso não haja sucesso na negociação, é possível ajuizar, demonstrando que o contrato se tornou excessivo e que as medidas de combate à pandemia causaram substancial redução no faturamento da empresa.
No entanto, é primordial que o empresário esteja assessorado por advogado para que esse novo pacto não configure um paliativo perigoso, apenas postergando a situação de instabilidade financeira da empresa.
